海外在住の非居住者が不動産を売却する場合の方法は？その流れについて解説！！

不動産売却の売主が海外在住の非居住者の場合の売却に関する手続き方法とは？税金はどうなるの？不動産会社の役割は？内容や流れを解説！

1. 売却は出来るのか？

結論から言うと、売主が海外在住の非居住者（海外居住者）であっても、日本国内の不動産を売却することは可能です。ただし、日本国内に居住している売主とは異なり、手続きや税金の取り扱いが複雑になるため、事前にしっかり準備をしておくことが重要です。

※非居住者について、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、または、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。つまり海外転勤など海外に長期滞在している方、日本国内に住所がない者のことです。

2. 手続き方法は？

海外在住の売主が日本国内の不動産を売却する際には、以下のような手続きを踏む必要があります。

必要書類として

・在留証明書

・サイン証明書

・代理権限委任状

在留証明書

非居住者は日本に居所がありませんので、住民票もありません。

それに代わる書類として「在留証明書」を公館（領事館）で取得する必要があります。

在留証明書とは、外国にお住まいの日本人がどこに住所（生活の本拠）を有しているか、又は、どこに住所を有していたかをその地を管轄する在外公館が証明するものです。

サイン証明書

日本でいう、印鑑証明書に代わる書類です。

申請者のサイン（署名）が申請者本人の物と証明してくれるものです。

各国の公館（領事館）へ出向き、領事の前で署名する必要があります。

代理権限委任状

日本の不動産を売却するにあたり代理人を立てる必要があります。

代理人を誰にするかの基準は定められていませんが、一般的には親族を立てる場合が多いです。

代理人には本人と同等の権限が与えられるため、司法書士など信頼の出来る方を代理人に立てるのもいいと思います。

その他必要書類があります。日本で行う通常の手続きと異なるため、必ず信頼できる不動産会社を選び、司法書士と連携を取りながら進めてください。

3. 税金は？

海外在住の売主は、日本の税制に基づいて課税されるため、以下の税金を考慮する必要があります。

1. 譲渡所得税

   • 売却益に対して 所得税と住民税 が課税されます。

   • 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%

   • 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315%

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2. 源泉徴収

• 買主が非居住者の売主に対して売却代金の 10.21% を源泉徴収 し、税務署に納付する義務があります。

• ※日本国内で不動産取引を行った場合と異なります。

• 売主に代わって買主があらかじめ所得税を徴収して税務署へ納付します。

• 売主（非居住者）に支払われる金額は、売買代金から10.21%相当額を差し引いた89.79%相当額で、源泉徴収した10.21%相当額は、購入者が支払った翌月10日までに税務署へ納付することになります。

• ※売買代金には、残金、手付金、中間金、固定資産税等清算金も含まれ、それぞれの支払い時に源泉徴収する必要がります。

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• 非居住者でも不動産売買（所得を得た）を行った場合は、確定申告を行う必要があります。しかし、海外在住のため申告が出来ない場合は納税管理人を選任して税務署へ納税管理人の選任届出書を提出しましょう。納税管理人は非居住者に代わり確定申告を行います。払い過ぎた税金を還付請求することも可能です。

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4. 不動産会社の役割とは？

不動産仲介会社は、以下のような役割を担います。

• 市場調査と価格査定：適正な売却価格を算出

• ※仲介で売却するか。買取で売却するか。

• 売却活動のサポート：広告掲載や内覧対応

• 契約手続きのサポート：契約書の作成・締結サポート

• 決済・引渡しの支援：司法書士との連携、登記手続きの管理

• 税務アドバイスの提供（税理士と連携する場合もあり）

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5. 内容と流れとは？

海外在住の非居住者が不動産を売却する際の一般的な流れは以下の通りです。

1. 不動産会社と媒介契約を締結

2. 　　　　　↓

3. 売却活動を開始し、買主を探す

4. 　　　　　↓

5. 売買契約の締結と手付金の受領

6. 　　　　　↓

7. 必要書類の準備と決済準備

8. 　　　　　↓

9. 決済・所有権移転登記・引渡し

10. 　　　　　↓

11. 確定申告（税務申告）

12. 
    

6. まとめ

海外在住の非居住者でも、日本国内の不動産を売却することは可能ですが、通常の売却よりも手続きが複雑で、税金の取り扱いも異なります。そのため、適切な準備と専門家のサポートが不可欠です。売却を失敗しないためにも不動産会社選びを慎重に行い、信頼できる会社に依頼しましょう。

不動産（仲介）会社の適切なサポートを受けながら、売却手続きをスムーズに進めることをおすすめします。また、税理士や司法書士と連携し、税務手続きや登記手続きを確実に行うことが成功のカギとなります。

海外に住んでいても、適切な方法を取ればスムーズな不動産売却が可能ですので、事前にしっかりと準備を進めていきましょう！

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