不動産の価格を決める方法とは？

2024-01-13

貢献不動産営業

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2024年の初ブログです。

不動産の価格を決める方法とは？不動産を売却をお考えの方はご参考ください！

不動産を売却する際、適正な価格設定は成功への大きな鍵となります。しかし、その価格をどのように決定するかは多くの方にとって未知の領域かもしれません。今回は、不動産価格の求め方や各指標の違い、調べ方についてご紹介いたします。

◆土地価格の一物五価とは

不動産の価格は一物五価と言われることもあります。土地価格を算定する際に考慮すべき要素の一つです。具体的には「実勢価格」「公示価格」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の5つが挙げられます。これらをバランスよく考慮することで、土地の総合的な価値を把握できます。

1. 実勢価格とは

実勢価格は、不動産市場における実際の価格水準を指します。同様の条件やエリアの物件がいくらで売買されているかをリサーチすることで、現実的な価格を見極めることができます。需要の多さや環境によって価格が変わります。市場の変動に柔軟に対応するため、常に最新の情報を収集することが必要です。

2. 公示価格とは

公示価格は、国土交通省が公表する土地取引の目安価格です。公共事業用地の取得価格算定の基準となり、一般の土地取引に対する指標となることが目的とされています。これは物件の場所によって異なり、価格の相場を確認する手助けになります。ただし、公示価格はあくまで参考であり、実際の市場価格とは異なることがあります。

3. 基準地価とは

基準地価は、各都道府県が公表する土地の標準価格です。地域ごとに異なるため、土地の相場感をつかむのに有益です。基準地価を確認することで、土地の一般的な価格水準を把握できます。

4. 路線価とは

路線価は、主要な道路に面した1㎡あたりの価格を公示しています。主に相続税や贈与税を試算する場合に活用されます。路線価は公示価格の8割を目安に決められています。路線価が分からない場所は路線価を1.25倍することでおよその公示価格になります。

5. 固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、自治体が算定する土地や建物の評価額です。税金計算に影響するため、確認しておくことが重要です。固定資産税評価額は公示価格の7割程度になるように計算されています。ただし、これは市場価格とは異なる場合があるため、注意が必要です。

路線価から実勢価格の求め方は？

路線価は公示価格の80％程度で、実勢価格は実際の相場です。不動産は需要と供給のバランス（関係）で決まります。

公示価格は時価相当額であることから、路線価を0.8で割り戻せば理論的には実勢価格を求めることができます。ただし、路線価を0.8で割り戻した価格が実勢価格と乖離してしまうことはよくありますので注意が必要です。

求めた路線価から実勢価格を出すには？

求めた路線価を基に、一般的に

都市部では、公示価格相当額の1.5～2.0倍程度が時価相当額。

地方では公示価格相当額の1.0～1.1倍程度が時価相当額。とされています。

同エリアの実際の物件価格や市場の需要供給状況を考慮して、実勢価格を推定します。これにより、より正確な価格設定が可能となります。

路線価から実勢価格を求める際の注意点

路線価から実勢価格を求める際には、過去の売買価格や物件の状態、需要の変動などを十分に考慮することが重要です。単純な比較だけではなく、土地の形状、角地、方位、高低差、広さ、など物件毎に違うため個別で判断することが大切です。

市場全体の傾向や将来の見通しも考慮しましょう。

以上が、不動産価格を求める方法と各指標の説明です。不動産を売却する際には、これらの情報を組み合わせ、専門家のアドバイスを受けながら検討することが大切です。成功裏に不動産を売却するためには、情報収集と慎重な調査が欠かせません。

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