不動産売却についてpart2

不動産売却についてpart2

前回の続きとして不動産売却についてもう少しみてみましょう!
●売却する理由(目的)によって方法や進め方が違ってきます。とお伝えしました。
具体的にみてみましょう。

★住み替え
①マイホーム→マイホーム
②マイホーム→賃貸物件

①の場合
・物件を先に売却する場合(売り先行型)は住み替え費用(手元費用)が先に確保できる為、資金計画がたてやすいです。
借入返済中の方は、二重ローンの心配もなくなります。
ただし、物件の引渡しまでに住み替え物件の目途がたっていないと仮住まいの家賃や引越しが数回になります。
・住み替え物件を先に購入する場合(買い先行型)は売却物件の引渡し期日が決まっていないので、住み替え物件探しに時間がかけられます。仮住まいの必要もありません。
ただし、借入が残っていると一時的に二重ローンになる可能性があります。
万一、売却できなかった場合は二重ローン期間も長くなり苦しくなる事も考えられます。

住み替えにかかる期間はおおよそ一般的に
中古住宅、建売(すでに家が建っている場合)→約3ヵ月~6ヶ月
注文住宅を新築→約6ヶ月~1年
が目安となります。

②の場合
・期間制限がないので、希望に近い条件で売却できる可能性が高いです。売買契約を締結した後から賃貸物件を探しても大丈夫かと思います。
ただし、引渡し期日が決まっていますので集中して探す必要があります。

★相続税支払い


相続税は、原則として、法定納期限(相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月目の日) までに金銭で納付することになっています。
預貯金で支払い出来る方はいいのですが、そんな方は少ないと思います。そこで所有の不動産を売却し相続税納付の資金に充てる事になります。
相続税納付額の把握→売却物件の決定→媒介契約→買主探索→売買契約→引渡し
状況により測量や解体工事などが発生する事も考えなければいけません。
10ヶ月の間に引渡しまで完了する必要があります。

★借入金の返済


・住宅ローンの場合
収入減少などで住宅ローンの返済が苦しい場合などが当てはまります。
まずはローン残債を確認→物件の売却金額(査定価格)を把握→売却金額(査定価格)でローン残債が完済できるか確認。売却金額(査定価格)だけではローン完済が出来ない場合はオーバーローンとなり自己資金で補填できるかなど対応が必要となります。

・アパートマンションの様な不動産投資ローンなどの場合
相続で賃貸物件を引き継いだが借入が残っていて不安な方。(収入額と返済額が同じぐらい)
物件も古く将来のメンテナンスなど不動産を所有する事に不安な方。
など、収益物件(オーナーチェンジ)として売却し借入完済します。

★資産の組み換え(相続対策)


所有物件の健康診断をします。
収益性はどうか、市場性はどうか、同じ地域に偏っていないか、遊休地になっていないかなど物件の確認をします。
古い物件を売却し新しい物件を購入する。
入居率が悪くなり賃貸経営困難な物件を売却し、収益性の高い不動産へ再投資する。
リノベーションをして収益の改善。

★財産分与

財産分与とは結婚してから夫婦が協力して築いた財産を離婚時に公平に分け合う制度です。
不動産もその一つです。
たとえどちらか一方の名義であっても、専業主婦(夫)であっても、公平に分けあうことができます。
住宅ローンの残債の有無によっての方法も変わってきます。
デリケートな問題ですので、信頼のおける会社へ依頼する事が大事です。

★転勤


急な転勤で住む事が出来なくなってしまった場合などは、売却するか賃貸するかそのままにしておくか(空き家)の選択になります。
売却の場合は、通常の売却と流れは同じです。借入残高などは確認しておきましょう。
賃貸の場合は、転勤期間がどのくらいになるかなどを確認して上で、賃貸に出すか決めましょう。
賃貸に出す場合は、家賃収入が得られるので毎月の収入となります。借入返済中の場合は差引きした残りが手元に残ります。
ただし、住宅ローン返済中の場合は、転勤先の家賃(賃貸の場合)と二重支払いになってしまいます。また住宅ローンは本人やその家族が住むために使えるローンの為、賃貸で貸すことにより契約違反で金利が上がったり一括返済など金融機関から何かしら求められる可能性があります。必ず金融機関へ相談しましょう。さらに貸主としての義務も生じる為、修繕義務や不動産会社に管理を任せれば管理料などもかかってきます。借主が見つからない場合は空き家のリスクもあります。

以上、売却する理由によって期間や進め方が違ってきます。記載したこと以外にもメリット、デメリットなどあります。状況によってイレギュラーな事もありますので、信頼のおける不動産業者や専門家へ相談しましょう。

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松下貢

資格:・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・宅建マイスター・住宅ローンアドバイザー

私は、浜松生まれ浜松育ちの浜松っ子です!
高校まで野球を続けていました⚾
野球で培った誠心と助け合いの心、常に感謝を忘れない事を念頭に仕事をしています。
柔軟な対応でお客様に合ったご提案が出来るように努めます!!

浜松の不動産は「貢献不動産」へ
志の地域に密着し、親切、丁寧、安心をモットーに誠実にご対応します!!

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